Stadsbyggnadsnätverkets nyhetsbrev

Här kommer 190517 Stadsbyggnadsnätverkets nyhetsbrev 19-11:

Hej alla!

Ekonomin sviktar för bostadsutvecklare av bostadsrätter

Goda tider, många med gott om pengar i ett expanderande Stockholm – där stod vi för några år sedan. Nyproducerade bostadsrätter gick åt som smör i solsken. Några etablerade bostadsutvecklare med JM i spetsen hade goda dagar, men framförallt växte mindre chanstagare med svag kapitalbas upp som svampar ur jorden. Staden fick bra betalt för marken, byggarna kunde ta bra betalt liksom deras underleverantörer. Hela konsensusgänget var mer nöjda än någonsin: Kommunerna fick bra betalt för marken, byggarna för bygget och fastighetsägarna för lägenheterna. Arkitekter och konsulter fick arvoden. Politikerna kunde peka på hur mycket det byggdes, mer än när de andra styrde. Man körde på med gasen i botten tills marknaden var helt mätt. Det gick nästan inte att sälja mer nya dyra bostadsrätter. Jag har levt i marknaden i hela mitt liv, men aldrig varit med om något liknande. Hur det gick för dem som behövde billiga bostäder? Det vet du.

Här följer axplock från den senaste tidens färd utför för bostadsutvecklarna, som utvecklar för att sälja, men inte förvalta. Hur illa det slutar vet vi inte ännu. Priserna sjönk för litet 2017 sedan men har sedan varit stabila. Jag har valt att visa en hel del av Oscar Properties väg. Men det finns många fler bolag med minst sagt ansträngd ekonomi.

190508 Slopad bokningsavgift ska rädda Oscar Propertieshttps://www.svd.se/slopad-avgift–byggforetagets-senaste-raddningsprojekt Gasklockan ska bli Oscar Properties räddning. Bolaget sänker bokningsavgiften på planerade lägenheter till bara 1 krona. Projektet kan bli avgörande för Oscar Properties.

Knappt har obligationsinnehavarna accepterat att förlänga lånen till den krisande bostadsutvecklaren förrän Oscar Properties drar igång en ovanligt aggressiv säljkampanj för nästa jätteprojekt – Gasklockan.

Staden vill ha betalt för marken till Gasklockan senast den 3 juni. Det handlar då om så mycket som 675 miljoner kronor som Oscar Properties måste betala, annars hotas koncernen i värsta fall av stämning. – Vi ser att vi inte kommer upp i den yta som vi måste enligt exploateringsavtalet. Så nu när vi skickar in bygglovet så uppnår vi inte kvadratmeterantalet, och då måste avtalet med staden omförhandlas, säger Oscar Engelbert till SvD.

Nedanför Hjorthagens IP får de äldre gasklockorna i tegel nytt sällskap. Foto: Herzog & de Meuron

190502 Bostadsköpare får tillbaka förskott på 1,1 miljoner 190402 Byggvärlden Ett par hade tecknat ett förhandsavtal om att köpa en bostad av Tribecagruppen. Upplåtelse av lägenheten skulle ske 1 augusti 2017 och tillträde till lägenheten 1 januari 2018. Den 10 april 2018 meddelade köparna att de ville häva avtalet eftersom bostaden inte blivit färdig i tid. Det yrkade på att få tillbaka 1,1 miljoner kr, det förskottsbelopp som de erlagt till bostadsrättsföreningen… som ”var försenad med upplåtelse av lägenheten med 8,5 månader och 14 veckor med tillträde/inflyttning och därmed inte har fullgjort sina skyldigheter enligt förhandsavtalet.”

Bostadsrättsföreningen menade att de datum för upplåtelse av och tillträde till lägenheten som har angetts i förhandsavtalet endast var preliminära. Markarbetena drog ut på tiden och att bygglovet försenades, ”vilket är en omständighet som bostadsrättsföreningen inte kunnat råda över.”

Oscar Properties redovisar luftslott på Norrmalm 190418 SvD I årsredovisningen nyligen skriver bolaget under rubriken ”planerad nyproduktion” om 55 lägenheter i Karl Staaffs park. Men det finns inte längre planer på ett projekt där enligt Exploateringskontoret.

Det är annars en rad avyttringar som präglat OP senaste år. Nästan alla förvaltningsfastigheter har sålts. Det är projektportföljen för framtida byggen som avgör om OP kan komma på grön kvist igen. I årsredovisningen finns ”Gasklockan” som har potentiellt miljardvärde och planerad byggstart i år. Den 3 juni 2019 måste OP slanta upp över en halv miljard kronor för marken – annars börjar dröjsmålsränta att ticka till staden. Finns inget bygglov klart på tillträdesdagen så tänker staden ta betalt för hela byggrätten, ett belopp på cirka 675 miljoner kronor. Vid Stockholms stad säger Staffan Lorentz att generellt är det så att fullgörs inte betalning på tillträdesdagen för mark så lämnas en stämningsansökan in om skadestånd.

Mer om bostadsutvecklarnas kris Korthusen rasar – bostadsköpare kan tvingas bli hyresgäster Oscar Properties flyttas till observationslistan KRISEN FÖR BOSTADSUTVECKLARNA  Mån, 14.06

190322 SMS-låneränta för skakigt Prime Livinghttps://www.fastighetsvarlden.se/notiser/sms-laneranta-for-skakigt-prime-living/Prime Living är nere i brygga. Under februari meddelade ledningen att bolagets rörelsekapital räcker mars ut och för att få rådrum tvingas man nu låna pengar på dramatiska nivåer. Det är ett låneavtal med ett konsortium bestående av direkta eller indirekta aktieägare på 39,3 mkr som ska återbetalas den 30 juni 2019. Men Prime får endast ut en likvid om 29,5 mkr eftersom lånet ställts ut med en OID (Original Issue Discount) om 9,8 mkr. Den årliga räntesatsen på lånebeloppet är satt till 10 %. Det innebär att Prime därmed totalt ska betala cirka 10,8 mkr mer än vad man nu erhåller. Det motsvarar en årsränta på drygt 145 procent.

190322 Tobin: Stor nyemission för att täcka obligationhttps://www.fastighetssverige.se/artikel/tobin-stor-nyemission-for-att-tacka-obligation-31462
Tobin Properties styrelse föreslår en företrädesemission om 409 miljoner kronor. För varje aktie får ägarna teckna två aktier för fem kronor styck. Nyemissionen föreslås omfattas av teckningsåtaganden och emissionsgaranti motsvarande 100 % av nyemissionen lämnade av bolagets huvudägare Klövern. Likviden från företrädesemissionen ska minska Tobins skulder, främst den obligation om 500 miljoner kr som förfaller den 1 juli. Att bolagets balansräkning och likviditet stärks genom företrädesemissionen förbättrar bolagets förhandlingsposition gentemot banker och andra marknadsaktörer.

190308 Förlikning-i-mal-om-forsenat-tilltrade Enligt en dom i Stockholms tingsrätt i juli 2018 fick köparen rätt att häva ett bostadsköp. Fastighetsbolaget Savanas bostadsrättsförening dömdes av tingsrätten att betala rättegångskostnader på en kvarts miljon kronor samt att betala tillbaka handpenningen om 50 000 kronor jämte ränta till köparen. Bostadsrättsföreningen överklagade beslutet till hovrätten. Nu har parterna nått en förlikning. Därmed finns fortfarande ingen prejudicerande dom när det gäller hävning av köp på grund av försenat tillträde. Flera liknande mål väntar på att avgöras i rätten.

En ljusglimt: 190220 Slutsalt i Oscars bageriet-men lyxiga penthouset kvar2014 förvärvade Oscar Properties den tidigare spisbrödsfabriken på den bergiga halvön Kvarnholmen, mitt emot Djurgården. Bostadsprojektet Bageriet har sedan dess restaurerats med varsam hand. Byggnaden består av en reslig högdel och en bastant lågdel, båda uppförda i vackert tegel med tydliga spår av industrihistoria. Nu är alla ”vanliga” 126 lägenheter slutsålda, det enda som är kvar är Penthouset på 264 kvadratmeter, med 121 kvadratmeter takterrass, som varit ute till försäljning en kortare tid för närmare 30 miljoner kr.