Stadsbyggnadsnätverkets Nyhetsbrev

Här kommer Stadsbyggnadsnätverkets Nyhetsbrev och analys 19-01:

Hej alla, och god fortsättning på det nya året!

För 2019 är min plan att i en del nyhetsbrev ge beskrivningar av hur stadsbyggandet fungerar – marknader och det offentliga. Analys, samband och slutsatser kryddat med exempel som ger närhet till ett system i förändring. Du kommer också att bjudas in till några aktiviteter.

Nytt år medför nya kostnader för verksamheten. Seminarier med upp till 5000 kr avgift. Prenumerationer, böcker mm kommer hela tiden.

Jag ber dig att stödja verksamhetenförra året fick jag från 80 kr och en bra bit uppåt, tack! Svischa ditt bidrag till 0703961677 så går det in på mitt konto Stadsbyggnad – maila/ring om du i stället vill göra överföring från konto till konto.

I dag: Den svenska marknaden för kontorslokaler

Som vanligt: citat skrivs med raka bokstäver och egen text kursiv, den här gången det mesta.

Kraftiga hyreshöjningar har dragit till sig stora investeringar och marknaden har blivit alltmer internationell.

En lång högkonjunktur har gett stor efterfrågan på lokaler. Det har i kombination med lågt ränteläge lockat mycket kapital till investeringar i lokaler internationellt, inte minst i Sverige med billig valuta och god tillväxt. Bl a har ett internationellt stort pensionssparande medverkat till att det finns pengar att låna. Och sedan de svenska bankerna stramade åt utlåningen har fastighetsbolagen emitterat mycket företagsobligationer och nya aktier för att finansiera sina satsningar. De svenska fastighetsbolagens vinster har stigit i höjden genom att man resultatför de stora stor värdeökningarna i beståndet, något som förbyts i minskning när priserna går ner. De flesta bedömare tror på en ganska liten nedgång i fastighetsvärdena.

181220 De 20 största kontorsuthyrningarna i Sverige 2018https://www.fastighetsvarlden.se/analys-fakta/topplistor/storsta-uthyrningarna-2018/

Jag gjorde statistik av Fastighetsvärldens svenska 20-i-topp-lista och då kommer det fram en talande bild av vad det är som pågår i städernas utveckling:

·         Var ligger uthyrningarna? Stockholm 9, Solna 4, Malmö 2, Övriga 5 (varav Upplands Väsby 1).

·         Totalt 14 av 20 ligger i Storstockholm, varav bara 3 söder om Strömmen och 11 på norra sidan, varav bara 2 i City och resten från Hagastaden via Solna ut till Kista och Upplands Väsby. Samtidigt utvecklas Arlanda till en sorts stad. Det är sträckan City-Arlanda som är het, med alltmer hotell i City (och Arlanda) och kontor som flyttar försiktigt utåt till litet lägre hyror. Men de största besparingarna gör hyresgästerna genom att inte ge personalen egna rum, trots att undersökningar visar att folk då trivs sämre och inte pratar mer med varandra. Det är där coworking-trenden kommer in med mer ytor för möten: lounge, café och showrooms mm – d v s mycket mer än kontorshotell. Tillgänglighet till restauranger, caféer mm i kvarteret har också stor betydelse när man rekryterar kompetent personal. I södra Storstockholm byggs mycket i Flemingsberg i Huddinge kommun, bl a för handel. Det har länge funnits politiskt stöd för att se till att södra sidan också utvecklas, men det är främst marknadskrafterna som driver stadsutveckling, i dag som i alla tider. Staden får passa på, som när industri flyttade till Asien. Då kunde man driva utveckling av hela stadsdelar, nu på väg att bli klart.

·         Till vem hyr man ut? Handel (med litet industri) 6 varav el 2, Myndigheter 4, Nya trenden Coworking 4, Tjänstebranscher 6. Googla på coworking! Det upptar fortfarande bara någon procent av beståndet men alla i fastighetsbranschen pratar om det och några bolag har planer.

·         Uthyrare: Skanska 3, AMF 2, Blackstone och Areim 2, Atrium Ljungberg 2, Fabege 2, Vasakronan 2, övriga 7.

·         Blackstone är en amerikansk gigant som har köpt stora nordiska fastighetsbolag, finska Sponda och svenska D. Carnegie.https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/blackstone-koper-sponda-jatteaffar/ Av utländska bolag är Brittiska Pembroke är mer känt. De river och bygger högt på Mäster Samuelsgatan, där du kan engagera dig mot rivningen av Passagen, granne till NK. Svenska fastighetsbolag investerar också i andra länder. Branschen har blivit mer internationell och kapitalet därmed mer rörligt, vilket kan ge svängningar i de nationella marknaderna. 

Uthyrarna i listan är, förutom byggaren Skanska, fastighetsbolag. De bedriver projektutveckling, d v s köper mark, planerar, anlitar byggare som bygger och förvaltar sedan byggnader. När efterfrågan är stor bygger man kontorshus på spekulation eller delvis på spekulation med t ex någon större uthyrning avtalad i förväg. Man tillgodogör sig då värdestegring under projekttiden. Stor efterfrågan lockar även byggare med goda finanser, som Skanska. De säljer sedan som regel fastigheterna när de är mer eller mindre uthyrda till ett fastighetsbolag eller en stor hyresgäst. Den dramatiska projektutvecklingen vad gäller bostäder med en rad nya spekulativa bostadsutvecklare berörs inte här. 

De stora hyreshöjningarna som har varit möjliga i centrala lägen har dragit till sig fastighetskapital. Företagen som hyr får i ganska stor utsträckning den typ av kontor och stadsmiljöer de vill ha. Men de tvingas betala mycket höga hyror och måste därför erbjuda sina anställda mindre yta per person. Det kan försvåra rekrytering av kvalificerad personal när det redan råder svår brist på sådan.  Vi får se om coworking mm hjälper. Butikshandeln som redan pressas av näthandeln blir dubbelt lidande. Internationella kedjor av handel, restauranger och kaféer tar över och utbudet blir smalare. Charm och historia försvinner med Hurtigs kafé och restaurang på Drottninggatan och sybehörsaffären på Kungsgatan. Alla städer blir mer lika, karaktärer går förlorade. Lokaler byter innehavare ofta med mycket ombyggnader som följd, vilket knappast är energi- och klimatmässigt ohållbart. Lika ohållbart är det att de höga hyresintäkterna gör att fastighetsägarna vill öka exploateringsgraden och riva och bygga högre. Det förstör också innerstäders stadsbild och karaktär, vilket Kristina Berglund beskrev för Stockholms del i onsdags https://www.svd.se/lat-inte-tidens-mode-fa-styra-stadsutvecklingen-i-stockholm

SvD: Scandic Continental på Vasagatan bryter kraftigt den samlade taklinjen utmed Vasagatan och slår knockout på Klara kyrka i stadsbilden, skriver Kristina Berglund. Foto: Anders Ahlgren

I stället för att låta innerstäder byggs sönder borde andra stadsdelar borde utvecklas till sekundära centrum. I Stockholm lockade staden inga riktiga dragare till Hagastaden, trots förslag – jag har själv medverkat i uppvaktning hos staden med både Nobel C och ett rymdcenter. Hur kommer det att gå med Värtan? Man kunde satsa mer i Kista.

Och många förorter skulle kunna utvecklas, om än mindre intensivt så desto mer trivsamt. Det finns kunskaper om hur man kan bygga mycket i förorternas bostadsområden så att de samtidigt blir trevligare. Själv har jag i 6 års tid verkat inom politiska partier i Stockholm för att visa att visa detta mycket konkret. Både miljonrongrammet och de äldre förorterna utmed T-banans gröna linje är glesa på funktionalistiskt vis, hus i park. Enorma mängder av bostäder kan byggas så att man får mer kringbyggda kvarter och med lokaler för arbete och service i bottenvåningar, ytterst litet i det gröna, desto mer på P-platser som ersätts med garage. Det skulle bli både livligare och tryggare, socialt i stället för tämligen dött. Man gillar idéerna i partierna men fortsätter som förut, att släppa igenom fastighetsägares förslag till byggande på gröna plättar och ut i naturen. Det handlar om att politiker och byggherrar har fastnat i ett invant mönster. Det handlar om brist på genomförandekompetens och i en del fall brist på politisk vilja. Men staden måste se till helheten, hävda att det blir mänsklig stad. D v s stadens beslutsfattare måste ta sitt planeringsansvar, att se till att allmänintresse och enskilda marknadsaktörers intresse avvägs. Staden behöver beslutsfattare som är mycket kompetenta inom stadsplanering och arkitektur, samtidigt som de tar rollen att se till att allmänintresset får rätt tyngd i ett långsiktigt perspektiv.

Fastighetsbolagen inom kommersiella lokaler visar i flera projekt i dag att de har kompetensen att utveckla blandad levande stad. Om det som ibland kallas marknadens girighet kombineras med kundorientering, laglydighet och samhällsansvar är det en enorm välståndsskapare – den goda marknadsekonomin.

Politik i kris

Men alla agerar som bekant inte så. Ingen samhällsmodell är perfekt. Marknadsekonomin måste som sagt kombineras med exakt rätt styrning och regelverk från politiken – och här är stat och kommun ruskigt svaga i dag. Rikspolitiker förmår inte att samlas kring en reformerad bostadspolitik. Kommuner skapar i alldeles för få områdesplaner och inga alls som tydligt pekar ut enkla riktlinjer för olika stadsdelar – var man kan kompletterings-bygga för vad och hur. Det ramverket kan marknaden sedan kan fylla i med sina projekt och därmed successivt skapa goda miljöer för boende och verksamhet i samspel.

Tensta 1971. Tiden då alla skulle bo i stan fast på landet eller tvärtom. Foto: Holger Ellgaard

11 år studier av politiska partiers agerande i stadsmiljöfrågor visar brister i kompetens om stadsplanering och arkitektur, liksom om hur de behöver styra marknadsaktörer för att värna och skapa god stadsmiljö. På den borgerliga sidan finns marknadsliberaler som verkar tro att bara man släpper saker till marknaden så blir det bra.

Men förklara det här: Vänstersidan kör samma politik! När S tog över i Stockholm 2014 fick stadsbyggnadskontoret målet att köra igenom byggherrarnas förslag så snabbt som möjligt, utan villkor avseende kvalitet sett ur brukarnas och samhällets perspektiv.

Kanske finns förklaringen i socialismens koppling till idéerna om funktionalismens nya människa och stad under dessa ideologiers framväxt på 1920-30-talet, i Sverige också knutet till folkhemmet – läs introduktion av en prisbelönad bok om detta härhttps://www.albertbonniersforlag.se/bocker/222158/nar-sverige-blev-modernt-gregor-paulsson-vackrare-vardagsvara-funktionalismen-och-stockholmsutstallningen-1930/ och se på Axess TV 14.45 lördag 12 januari: När Sverige blev modernt. Denna ideologi blev också den påtvingad den svenska arkitektkåren av starka ledare, se deras kampskrift ”acceptera”.

Än i dag framstår funktionalismen nästan som en religion hos organisationen Sveriges arkitekter och större delen av arkitekt-branschen. Terminologi: Man kan säga att funktionalismen är modernismens design- och arkitekturfilosofi. De båda termerna används närmast synonymt. Den här modernismen har fastnat i enformighet genom räta linjer och vinklar och av färg och dekorationer, kan det vara modernt i evighet? Olika varianter under de ca 90 åren har varit tämligen lika. Det enda som egentligen stack ut som annorlunda var 30-talsfunkisen, med färg och brutna tak, försiktigt trevligt. ”Då hade arkitekterna klassisk bakgrund och kunde inte låta bli att göra det litet fint”, sade en gammal arkitekt som hade hört samtalen mellan arkitekter i föräldrahemmet.  

Det byggs sedan länge rakt och färglöst, och folk klagar. Politiker klagar på att folk klagar. Det är för tungt för politiker och byggherrar att erkänna att bristande hänsyn till vad folk vill ha som är orsaken till att folk klagar och att ärendena därmed tar lång tid. Läs gärna meningen en gång till 😉

Politisk tydlig/enkel styrning som nämns skulle ge långsiktigt god stadsmiljöutveckling avseende både planering/struktur och arkitektur med slut på de färglösa lådorna. Bristen på det leder till att fastighetsbolagen letar plättar där det är lätt att bygga och där man får ut bäst priser, kortsiktig vinst för fastighetsägare, oftast dåligt för stadsmiljön.

Tidningen Fastighetsvärldens lista med de 20 största kontorsuthyrningarna 2018 gäller förhyrningar som till största delen gäller kontor – de 4 största är:

Stockholms innerstad.

181206 Företag kommer att tvingas flytta ut från Stockholmhttps://www.svd.se/foretag-kommer-tvingas-flytta-ut-fran-stockholm Den kommersiella fastighetsmarknaden fortsätter att tuffa på bra i Stockholm. ”Ingen fastighetskrasch i korten just nu”, var huvudbudskapet på Fastighetsmarknadsdagen.Men nyheten att Fabege startar ett bygge på 25 000 kvadratmeter i Arenastaden, Solna, utan att ha stora hyresgäster klara, fick fastighetskonsultföretaget CBRE:s chefsanalytiker Amanda Welander att flagga upp för en konjunkturförändring, även om läget ännu är starkt.

För ”kontorsfastigheter” råder det fortsatt mycket hög efterfrågan i Stockholm. Kontorsbaserad arbetskraft har ökat med 67 % under tioårsperioden 2008–2017, skyhögt mer än i övriga nordiska huvudstäder. Kontorshyrorna ligger på rekordnivåer i Stockholm, där ”programmerare” numer har blivit det vanligaste kontorsjobbet.

Foto: Arild V

I centrala Stockholm stiger hyrorna till såna nivåer att många företag kommer tvingas söka sig ut från citykärnan. Fortsatt sjunkande vakansgrader är prognosen för 2019, enligt Welander, vilket innebär att fler företag måste söka lokaler i förorter. Ett annat fastighetssegment som är i stark medvind är logistik för e-handel, särskilt citynära distributionslokaler i slutledet ut till kund. Upp till tre gånger mer logistikyta behövs för att klara utskick till kund när fysiska butiker minskar i tyngd, berättade Welander. Fysiska butikslokaler framstår alltmer som en akilleshäl, inte minst gallerior.

Linus Ericsson, vd för fastighetskonsultföretaget JLL Sverige, konstaterade att internationella fastighetsinvesteringar ”i enorm omfattning” numer styrs av valutaförhållanden. Särskilt amerikanska och ostasiatiska investerare lockas på sistone till svensk fastighetsmarknad därför att det just nu är billigt för dem att valutasäkra en investering i Sverige, eftersom kronan senare väntas stärkas mot dollarn.

Rådet om säkrast möjliga fastighetsinvestering i Sverige var ”samhällsfastigheter”. Av demografiska skäl kan man långsiktigt – om några decennier – räkna med stor efterfrågan på lokaler för sådant som vård- och omsorg, resonerade CBRE:s chefsanalytiker Amanda Welander.

Jag ber dig att stödja verksamheten. Svischa ditt bidrag till 0703961677 så går det in på mitt konto Stadsbyggnad


Stadsbyggnadsnätverket på Facebook här 

Seminarier mm hittar du på hemsidan här 

Fler nyhetsbrev från Stadsbyggnadsnätverket här


Stadsbyggnadsnätverkets nyhetsbrev författas av Ulf Johannisson, som är managementkonsult och arbetar ideellt med stadsbyggnadsfrågor i Stockholm.

Swisha 80 kr (eller mer om du vill) till 0703961677 och ange ditt namn för att ha tillgång till Nyhetsbreven under 2019. Jag behöver ha täckning för mina utgifter för prenumerationer mm. Arbetet bjuder jag på. Tack på förhand! Du som överförde till konto i våras behöver naturligtvis inte betala mer.


Kommentarsregler:

För att hålla kommentarspåret öppet så kommer enbart kommentarer med riktigt för- och efternamn visas. För att detta skall kunna garanteras vill vi att du skriver ett registrerat och sökbart telefonnummer i din text. Du ansvar själv för din kommentar.Telefonnumret publiceras eller sparas  inte.

För ett trivsamt och vackert Stockholm för alla

Ulf Johannisson

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *